平静两个月“高校经济圈”随着开学又慢慢复苏，高校附近的酒吧、餐馆、租房又迎来生意高峰期。记者在调查中了解到，学生租房族推动了高校附近租房量的上升，学生、房东、房屋中介在租房上都有自己的一本账。租房环节如何*作？利益如何分配？禁租令是否能禁租？学生租房是堵还是疏？记者进行了调查。
高校商机引来房产投资热
记者在人民大学、民族大学、中国传媒大学、第二外国语学院几所高校看到，学校外车站、广告牌、电线杆上，学校内宿舍楼、食堂、橱窗等地都贴有求租或出租房屋信息。求租人一般分为两种：一种是大学生及考研学生求租校外房屋，一种是校外人及考研学生求租学校内床位或宿舍。
求租人对房屋的要求一般较低，很多求租校外住房信息上要求：有床，能做饭，干净即可。而求租校内住房的要求更为简单?有床位。但他们对于房价却有一定的范围要求，校内床位一般要求在每月３００—５００元之间；校外住房合租价格一般要求在６００—９００元之间，一居室价格稍贵。
赵宏军２００２年在中关村附近买了一所８５平米两居室房子自住，从家到公司才二十分钟车程。２００５年赵宏军调到朝阳区工作，每天上班往返三个多小时让他筋疲力尽。公司给员工提供住房补贴，在外租房的员工每月可享受８００元的租房补贴，赵宏军立即租了姐姐在朝阳区的一居室，“亲情价”每月８００元，而他自己在中关村的房子以每月１４００元出租给两个刚参加工作的毕业生。
一个很偶然的机会让赵宏军发现了“高校商机”。赵宏军在２００６年初去交物业管理费的时候顺便看了一下自己的房子，没想到承租人已成了二房东，把房子出租给四个大学生了。
“租给大学生倒不是什么坏事，两对小情侣，房子收拾得很干净。但是一问大学生的房租才知道自己亏了，我当时月租１４００元就是很低的价格了，就是同情他们刚毕业收入不高。”赵宏军说。
赵宏军的承租人把房子以每月２１００元的价格转租给了四个大学生，每个月净赚７００元。赵宏军与承租人合约一到立马收回了房子，把房子格局重新调整了一下。
赵宏军把原有的两居室改装成了三居室，取消了客厅的位置，再以每间房屋８００元的价格出租，每个月收租２４００元，比以前多了整１０００元。
“房子特别好出租，和人民大学离得很近，走路十几分钟就能到，我就租给大学生，现在在这里住着两对情侣，一个考研的，他们不会惹是生非，对房子也比较爱惜。”赵宏军说。
因为房租可观，赵宏军进行了一项投资。２００６年６月赵宏军在中国传媒大学附近买了一套８０平米小三居的二手房，与传媒大学隔街相对，每平米５１００元。
“用公积金贷款买的，我和老婆的公积金提出来够首付了，自己手上再加点钱多付点首付，这样每个月只交１０００多元钱月供，我们俩每个月的公积金就够交月供了。我把房子交给中介了，每个月２２００元，不管淡季旺季，租金一年一付，中介把房子隔成了四间，租给了大学生，也很省心。”赵宏军说。
赵宏军除了自住房以外，并有两套房出租，每月收租４６００元，他是高校经济圈的受益者，其他租房受益者还有房屋中介。
房屋中介热捧群租
张玲(张玲博客,张玲新闻,张玲说吧)（化名）是某房屋中介公司的客户经理，她向记者谈起她的生意经。
“房源是最重要的，校内的住房出租很赚钱，但房源比较少，一般是熟人才把房子给我们中介，校外的房源较多但竞争对手多。”张玲说。
张玲手上有几套校内住房，主要是教师宿舍，一居室和小两居的较多，宿舍里摆放高低床，以床位的形式出租。
“这样床位很好出租，一般出租给考研学生，刚毕业正在找工作的学生，还有一些参加工作的人也喜欢住在学校，吃饭方便，租金便宜，也很安全。”张玲说。
张玲介绍说这样的床位一般在每月３５０元—５００元之间，看宿舍条件和床位多少而定。“一般十五平米的房间能摆三张高低床，也就是６张床位，这样稍微大点的房间床位价格就在４５０元左右，一间房就能收租金２７００元左右。如果房间小了就是３００或３５０元一个床位，一间房能收租金２０００元左右，按这样算，一居室下来能收租金４０００元左右，这比在校外的房价高不少。像这种房子中介能拿到就很满意了，房东和中介一般都做熟人生意，互相信任，毕竟学校不支持这种出租行为。”
校内房源少是租金高的主要原因。“也有一些研究生或大学生把自己的床位出租的，但我们中介一般不介入，因为学校有时会做检查，而且床位分散，租金不高，学生自己在网上登记就能做了。”张玲说。
对于校外的房屋张玲坦言群租能赚更多的钱。张玲算了一笔账，拿一间３０平米的一居室为例，租金一般在１０００—１３００元之间，求租对象一般是白领。但如果把一居室的客厅和房间隔成两间，每间房摆两张高低床，就有８个床位，每个床位按３００元来算，每个月有２４００元的租金进账。“很显然群租更为合算，但群租也不见得一定就是大学生。”张玲说。
据了解，中介出租房屋收入主要有两块：一块是直接承租房东的房子，然后重新格局出租，赚取差价，另一块就是收取承租人的中介费。前者能给中介带来更大的收益。
但群租居住条件很差，管理也比较混乱，存在着一定的隐患。张玲对记者介绍，中介会与承租者签订合同，“合同里规定承租者要遵纪守法，不能在出租房内从事违法行为，不能破坏公共财产、房屋结构等等，”张玲说。但对于群租者的人身安全及财产安全等方面中介有什么责任？张玲说中介对这些不能负责，也很少进行检查。“中介的主要目的是把床位住满，而且已规定他们不能从事违法行为，其他的中介不能管理，要看他们自己的约束力。”
学生群租的理由
小周是某高校研一的学生，他与正在上大三的女友租住了赵宏军在人民大学附近的房子，每个月８００元的租金对于学生来说是一个不小的开销。
小周与女友都是独生子，双方家庭条件都属中等，他每个月的生活费及零用钱在１２００元左右，女友的生活费每个月有８００－－１０００元，这都不包括各自穿衣或生病、从家到学校的往返路费等费用。
“两个人的钱加起来也够用了，很多大学毕业的学生每个月的收入不到１０００元，还得对付所有的花销呢。”小周把自己的床位以每月５００元的价格出租给一个校外考研生，“这样算下来，其实我只用付３００元的租金，学校吃饭很便宜的，一天花不了多少钱，衣服什么的都是家里买，没有什么大开销，除了和同学们出去玩或吃饭，所以在外租房子对自己在经济上没有什么压力。”小周说。
小周在学校住的是研究生公寓，四人一间很宽敞，房间带卫生间，条件不错。“主要是不自由，现在学校宿舍熄灯、开门、关门都有时间限制，有时觉得很不方便，另外，大学生还能结婚，那大学恋爱是再正常不过的事情了，还是在外租房住方便。”小周说，“学校可以管我们把床位租出去的问题，但是不能管我们在外面租不租房的问题，因为我们是成年人了，有这个权利和自由。”
小周女友的宿舍床位没有出租，她认为还是必须“掩人耳目”，“如果被学校抓住学生在外租房，学校会进行处分的，但很少有同学被抓住。而对于女生而言，出租床位其他同学会有意见。”小周女友说。
对于安全问题小周并不担心，“群租当然也有安全这方面的问题了，特别是个人财产被盗的情况经常发生，也有住在一起不合打架的，听说了不少，但是我觉得我现在住在这里没有问题，一个屋住的是另一个学校的俩大学生，一个屋住的是考研的，都很安静。但如果以后再租房子能不能找到这么合适的合租对象也是一个问题，到时候可能会考虑安全隐患方面的问题吧。”
在外租房是禁还是疏
２００４年教育部下发了《教育部关于切实加强高校学生住宿管理的通知》，明确提出原则上不允许学生校外租房。２００５年教育部又下发了《教育部办公厅关于进一步加强高校学生住宿管理的通知》，提出 “对极少数坚持在校外租房的学生，也要制定措施，力求做到相对集中管理，努力为学生人身和财产安全提供保障。”２００７年６月，教育部再次下达了《教育部办公厅关于进一步做好高校学生住宿管理的通知》，在此通知中，不但重新强调了２００４年通知的规定，在通知第三条中更加明确“严格校外住宿学生的教育和管理。原则上不允许学生自行在校外租房居住。对特殊原因在校外租房的学生，要履行相关备案手续，加强信息沟通，严格教育管理。”
教育部一再重申禁止学生在外租房，学校对此也积极配合管理。但每一年开学，学校周边租房都会掀起新一轮热潮。需求决定市场，租房行情的高涨反映了学生对租房的需求，但一纸禁令是否就是杜绝这种现象？对于大学生在外租房是禁还是疏？
教育部“禁租令”出台后备受争议，有专家提出“禁租令”从某种意义上而言妨碍了学生的选择权利，学校应该以市场选择为前提考虑学生住宿的问题。这种观点得到了很多学生的支持，但是租房又是否是最好的选择呢？
在外租房的隐患不能忽视，很多学生没有独立在外生活的能力，安全隐患、自控能力及责任承担能力都是必须重视的问题。有专家建议，教育机构应改禁为疏，提高学校住宿条件，进行人性化管理，给予学生一定的自由和选择权利，如选择室友，学生自己控制宿舍关灯时间等等，吸引学生参与集体生活，而不是以禁令强制学生接受安排。