同舟律师状告房管局

《同舟律师状告房管局》追踪

房管局一审败诉

本报讯（记者郭振兴）本报10月19日以《同舟律师状告房管局》为题，对我市同舟律师何汝恩，因认为嘉峪关市房管局在办理房屋过户登记手续时，要求相关当事人必须对房产公证、评估的行为违背了《物权法》，遂一纸诉状将嘉峪关房地产管理局告上法庭一事进行报道后，引起了社会各界的广泛关注。12月6日，该案在广大市民的期待之中，嘉峪关市人民法院做出一审判决，法院支持了何汝恩的诉讼请求，判决被告嘉峪关市房管局依法为何汝恩办理房屋变更登记。

案件回放

今年早些时候，同舟律师事务所律师何汝恩，将位于雍和街27—2—8的住宅无偿赠与给其弟何汝德居住，并于2007年10月5日和其弟何汝德签订了赠与合同。赠与合同签订后，何汝恩律师和其弟何汝德即前往嘉峪关市房地产管理局办理房屋过户手续，但在房地产管理局办理房屋过户手续时，房管局的相关工作人员明确告知何汝恩律师和其弟何汝德，要办理房屋过户手续，首先得到公证机关办理公证手续、到房屋评估部门对房屋进行评估。

对于房管局工作人员的要求，何汝恩律师提出了质疑，首先当事双方在房屋过户前，先办理“公证”和“评估”手续，势必会给赠与双方带来一定的经济压力；其次，在房屋过户前，房管部门要求当事双方必须办理“公证”和“评估”的做法建背了《物权法》和《公证法》的有关规定。《物权法》第十三条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估；而按照《公证法》的自愿原则，只有当事人提出了公证申请，即可受理公证申请；若当事人不提出公证申请，有关部门就不能强行要求当事人进行公证。

但面对何汝恩律师提出的质疑，嘉峪关房地产管理局的工作人员却认为，办理房屋过户手续时，进行“公证”、“评估”这是按有关规定来执行，不办“公证”、“评估”手续，就不能为其办理过户手续。为此，何汝恩以房管局此举损害自己的合法权益，于2007年10月10日，一纸诉状将嘉峪关房地产管理局告上法庭。请求法庭判令嘉峪关房地产管理局依法登记，在登记范围内行为，不得进行超登记职责范围内的公证、评估行为。

法庭交锋

嘉峪关市人民法院受理此案后，于2007年11月1日公开开庭审理了此案，何汝恩认为，被告嘉峪关市房地产管理局，在办理房产过户手续时，要求他先“公证”、“评估”，否则不予产权变更登记的做法，是公权力对私权力的侵扰。被告嘉峪关房地产管理局规定先公证、评估而后登记的行为，正是法律所禁止的行为。《物权法》第十三条对登记机构的权力进行限制，以保障申请登记人的合法权利。被告的具体行政行为除没有法律依据以外，强制公证、评估，已经违背一般人的理智和常识，其行为已经损害了原告的合法权益。

而嘉峪关市房地产管理则辩称，房管局要求原告在办理房产交易时应当公证、评估有法可依，并未超出登记范围。理由一，嘉峪关市房地产管理局要求何汝恩在办理房地产交易时，应当进行公证的法律依据是司法部、建设部（1991）117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，其第三条规定，接受赠予的受赠人，应当按照房产所有人的赠予公证书和本人接受赠予公证书或持双方共同办理的赠予合同公证书及房产所有权证、契证到房产管理机关办理所有权转移登记手续。

其次，《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条一款明确规定，国家实行房地产价格评估制度，被告嘉峪关市房地产管理局要求原告何汝恩在办理房产交易行为时办理公证、评估，并非要原告何汝恩在办理房产权属变列登记时办理公证、评估。由于被告机构设置上存在着两块牌子、一套班子的情况，原告何汝恩将被告嘉峪关市房地产管理局要求其办理公证、评估的事宜，认为是在变更登记时所做之事，实际上，评估、公证事宜应是在房屋交易时应做之事。依据相关法律、规章之规定，当事人在办理房产交易时应评估而在办理房产权属登记时不要求评估。

另外，原告何汝恩到被告嘉峪关市房地产管理局处办理房产权属登记的时间为2007年10月1日之前，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日之后实施，原告何汝恩办理产权交易的行为不适用《中华人民共和国物权法》。因此，原告何汝恩的诉讼请求不能成立，应依法驳回。

法庭判决

法庭审理查明，原告何汝恩于2007年9月28日就雍和街27号楼2口2号房屋权属向嘉峪关市房地产管理提出变更登记，嘉峪关市房地产管理局向原告何汝恩提出应提供交易公证及对该房屋进行评估的要求。另查，嘉峪关市产权产籍管理所、嘉峪关市房地产交易均属事业非法人机构，隶属于嘉峪关市房地产管理局，上述二所两块牌子、一套班子，联合办公。

据此，法院审理后认为，建设部1995年8月7日发布的《城市房地产转让管理规定》第三条指出，本规定所称的房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其地产转移给他人的行为。第七条规定房地产转让，应当依照下列程序办理，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估。第十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度，同时规定，房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格为缴纳税费的依据。被告嘉峪关市房地产管理局在要求原告对其转让房屋进行评估的行为，应当依据建设部的上述规定由原告申报成交价格，如申报不实的才应进行评估。关于被告嘉峪关市房地产管理局要求原告对其房屋转让行为进行公证的问题，《中华人民共和国公证法》第11条明确规定，除法律、行政法规应当公证的事项外，其他公证是应由当事人申请的一项自愿行为，被告嘉峪关市房地产管理局未能向法庭提供此种公证属于法律、行政法规规定的公证的规范性文件，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条之规定，做出一审判决，判决被告嘉峪关市房地产管理局应当依法为原告何汝恩办理房屋变更登记，案件受理费50元，由被告嘉峪关市房地产管理局承担。

艰辛