购房知识（怎样测算房屋面积）

（三）怎样测算房屋面积

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．住宅的建筑面积如何测算?

住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需要有所了解。在

住宅建筑物中，需要计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层住宅建筑物，不论高度如何，

均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有

部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面

积的总和算，底层建筑面积按方法(1)计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因

此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。(3)地下室、半地下室及相当

出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙

等)。(4)多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入

总建筑面积。高层建筑物内的技术层(供放置管道设备和修理养护)如层高超过2.2米应l00％

计算建筑面积。
(5)突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天

津、广州等城市一带的“骑楼”，北京四台院内的抄手廊等，应按柱子的外边线水平面积计

算面积。没有柱子、走廊、檐廊、雨篷．按其投影面积50％计算建筑面积。(6)多层或高层

住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构

外围水平面积计算建筑面积。(7)封闭式阳台，按其水平投影面积的50％计算建筑面积。(8)

室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。

住宅建筑中不计算建筑面积的范围是：
(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱子、墙

垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。(2)供检验、消防的室外爬梯。(3)层高低于2.2米的技术

层。(4)独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

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．住宅的使用面积如何测算?

住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧

室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影

面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不

低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的。超过

部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

从1997午1月1日起，北京地区经销的住宅商品房均以使用面积作为首次计价单位。为保持过

去长时期以来住宅商品房按建筑面积计价的延续性，亦同时注明按建筑面积换算的单位价

格。

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、商品房的销售面积如何测算?

在我国大部分城市．根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，

房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算呢?商品房按“套”或

“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套

内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房 销售面积=套内
建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面

积。

套内建筑面积各部分的计算原则如下：

一、套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算。其它建筑，按照专用建筑设计

规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

二、套内墙体面积

商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包

括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。