购房知识（怎样计算房屋面积续）

三、阳台建筑面积

按国家现行(建筑面积计算规则)进行计算。

四、套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

单元分摊的公用建筑曲积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、

公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与

楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山培)墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下

室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空

间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊

系数。

公用建筑面积分摊系数＝ 公用建筑面积

套内建筑面积之和

公用建筑面积分摊计算：

各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑

面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。

二、房屋预售及购买程序

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．什么是“楼花”?炒“楼花”是怎么回事?

一些房地产开发公司在建造的楼宇尚未落成前，便将该楼字的所有权零打碎敲地卖给投资

大众。此时投资者买下的只是房地产开发公司的一个承诺，即当所建楼宇交付时，投资者凭

此承诺可以得到该座楼宇的某个单位的业权。房地产开发公司所售出的这一业权，就叫做楼

花。

炒“楼花”即指预售商品房的再转让，是指预购方从预售方购得须售房后，伺机高价卖出，

以获得利润的炒卖行为。

在中国的深圳等沿海特区，炒卖楼花已成为一种特别的私人投资，许多人在取得楼花之

后，又转手倒卖．从中赚取价差收益。

例如：投资人甲对某工地正在兴建中的楼宇看好，认为前景不会太差，于是在房地产开发公

司售出楼花时，以每楼花200元的订金买入十个楼花。由于他日前个人财政拮据，所以根本

没有能力在楼宇建成时购买住宅，但他预测到楼宇市场行情可能见涨，所以买楼花只为转卖

他人赚钱，一段时间以后，楼宇市场果然行倩上涨，楼花的价格跟着涨，譬如上涨到300

元，则投资人甲在此时转让楼花，每楼花可嫌取100元的毛利。