购房（知识房屋交易种类、方式及规则）

三、房屋交易种类、方式及规则

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．什么是房地产转让?

房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋

的所有权和相应的土地使用权(二者统称为房产产权)转移给他人的行为。房地产的有偿转让

主要是指买卖与交换两种交易行为。其中，房地产的买卖在房地产交易市场中所占比重最

大．房地产的无偿转让主要是赠与和继承两种方式。

1．我国实行城市国有土地使用权和土地广房屋所有权主体一致的原则，在有地上物的房地

产转让时，建筑物、附着物的所有权与该建筑物、附着物所占用土地的使用权必须同时转

让。

2．房地产具有下列情况之一的，不得进行转让：以出让方式取得的土地，未按照土地使用

权出让合同规定的期限和条件投资开发土地的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或

者以其他形式限制房地产权利的；根据城市规划，县级以上人民政府决定收回土地使用权

的：共有房地产，未经其他共有人书面同意的；设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意

的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、法规规定禁止转让的其他情形。

3．通过拍卖、招标方式取得的土地使用权，在支付全部地价款，取得土地使用权并完成开

发投资总额25％以上后允许转让。

4．通过行政划拨方式取得土地使用权和取得土地使用权时减免地价款的土地进行转让时，

需要补办出让手续并补足地价款。

5．房地产在有偿转让时，需签订转让合同；房地产转让时土地使用权出让合同载明的权

利、义务随之转移。

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．什么是房地产交易?它有何特点?

房地产交易是指有偿取得或转让房地产所有权、使用权及他项权利的法律行为。所谓有

偿取得或转让，是指进行交易的房地产及其权益是作为商品进行的交换，在交换中使房地产

的价值得以实现；所谓房地产的所有权、使用权及他项权利，是指房屋的所有权、土地使用

权和房地的抵押权、典权等他项权利。这些权利的取得通常是通过房地产登记得以确认的。

房地产交易的形式包括有：房地产的买卖、租赁、互换、抵押和典当。房地产交易的构成要

素包括三个方面：

1

．
交易双方构成的交易主体。即从事房地产交易的组织或个人，包括政府、企事

业单位、金融机构或个人。

2

．
接交易双方利益关系的客体，即用于交易的对象或标的物，其中包括土地和房

产（含房基地）。由于我国宪法规定土地归属国家所有，因此这里所说的土地主要是指土地

的使用权；而所谓的房产则包括了住宅、公寓、别墅、写字楼、厂房、商店等建筑物及其所

有权，以及楼花等。

3

．
对房地产交易起服务和促进作用的交易媒介，即房地产交易活动的中介机构。

这其中又包括了房地产咨询、评估、广告和金融机构等各种服务部门。

房地产交易的特点是：

1

．
房地产交易是房产交易和地产交易的有机统一。

2

．
进行交易的房地产是房产和地产的无形权利转移。在我国，这些权利指房产及

其附属物的所有权、使用权和土地使用权。

3

．
使房地产权益得到法律保障，进行房地产交易时，交易双方必须按规定签订交

易契约，办理交易公证，并进行产权登记；

4

．
采取分期付款方式；

5

．
房地产交易活动可以一次完成，也可以按时间分期陆续实现；房地产交易金额

大、费用昂贵，因此交易时经常需要金融机构的支持，如

6

．
房地产交易受法律的约束，房地产交易的程序、规则、机构和投入交易的房地

产等，都必须受国家的监督和检查，不得损害社会公共利益，并遵守有关的法律法规规定。

7

．
房地产个别性强、差异性大，因此不可能有统一的质量衡量标准，交易时需要

专业估价人员提供可供参考的交易价格。

8

．
房地产交易对象具有不移动性，其结果是导致房地产价格具有很强的区域性，

不同地区间的房地产交易价格不易比较。

9

．
交易活动公开化。房地产交易一般都是通过刊发广告等形式公开发售。这种形

式导致在房地产交易中交易双方需要广泛了解各种有关信息，并需要得到专业机构和人员提

供中介服务。