购房知识续
四、住房制度改革的基本内容
35．什么是住房公积金？
住房公积金是一种长期性住房储金。在职工工作期间，职工个人和所在单位均与应按职工个
人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归职工个人所有，作为职工个人住房基金，专
户储存，统一管理，专项使用。
所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业中方
员工，均应交纳住房公积金。离、退休职工以及临时工、三资企业外方职工，及已经以优惠
价购买住房的职工，不建立住房公积金。
北京市目前职工个人和所在单位各按职工个人工资和职工工资总额的6%缴纳住房公积金。随
着经济发展和职工收入的提高，可对缴交率进行适当调整。
实施住房公积金制度包括以下三个方面的内容：
1
、
按照“个人存储，单位资肋”的原则进行归集，所有行政和企事业单位及其职
工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月缴纳占其工资一定比例的
公积金，同时单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入
职工个人公积金帐户，职工住房公积金本息免征个人所得税。
2
、
按照“统一管理”的原则管理住房公积金。职工住房公积金由所在地人民政府
设定的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理，存贷款业务一律由地方人
民政府委托指定的专业银行办理；
3
、
按照“专项使用”的原则运用住房公积金。住房公积金只能用于职工购、建、
大修住房。如购、建、大修住房所需公积金不足时，可申请公积金贷款。
住房公积金的使用范围和顺序是：
①职工购买、建造自住住房抵押贷款；
②职工自住住房大修理贷款；
③城市经济适用住房建设贷款；
④单位购买、建设住房抵押贷款；
⑤支付超过家庭工资总额收入5%部分的房租。
36．什么是住房宅的市场价、成本价、标准价？
市场价指商品住宅的销售价格，由成本、利润、税金、地段差价四项因素构成。成本价包括
住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础高施建设
费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣
（旧折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新
的旧房，按有关规定评估确定。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积
标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资
按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，
女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价售房当年
新房的负担成新折扣计算。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房
抵交的80%。
根据城镇住房制度改革的有关政策规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。向中
低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实
行标准价人作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报
省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。以北京市为例，该市规定的1996年城近郊区
新建楼房的成本价为每建筑平方米1337元：城近郊区新建楼房的标准价为每建筑平方米
870—1257元。
建筑公式：
1、（建筑容积率的确定）建筑容积率指总建筑面积与建设用地面积的比值。
建筑容积率计算公式：
S1
FAR=
———
S2
其中：FAR——建筑容积率；
S1
——总建筑面积；
S2
——建设用地面积。
总建筑面积的计算：除净高2.2米及2.2米以下的设备层、结构转换层外，其余均计入总建
筑面积。
2、（建筑密度的确定）建筑密度指一定地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积
的比值（用百分比表示）。
建筑密度的计算公式：
S3
D=
———×100%
S2
其中：D——建筑密度；
S2
——建设用地面积；
S3
——建筑投影总面积。
建筑投影总面积的计算：除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计
入建筑投影总面积。
3、（建筑容积率的调增）在承担拆迁量较大的旧城改造地区，可按下列公式增加基本建筑
容积率：
S4
FAR2=
（——— —1）×FAR1×0.7
S2
其中：FAR1——基本容积率；
FAR2
——增加的容积率；
S2
——建设用地面积；
S4
——拆迁范围面积。
基本建筑容积率的增幅最高不得大于1.0。