政策有拐点，房产无拐点
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政策有拐点，房价无拐点
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老百姓对房价还是很敏感的。最近关于广州、深圳、北京、上海的房价，都说到了拐点。房价有没有拐点，争论拐点是不是有意义？
从经济学来说，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，一般的话没有用一个曲线来说拐点。曲线，比如一个圆弧，你从哪里找拐点呢？因为弧度可能是相等的或者比较平滑。你是看不到的。
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年我们认为拐点最重要的是政策拐点，就是政府从要求市场承担社会保障责任转为了由政府承担社会保障责任，
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号文件特别是今年两会特别提出关注民生、加大社会保障，我们大部制也把建设部改成住房与城乡建设部，这都表明了政府更多关注社会保障体系了。这是从原来没有，一下子到有或者加大。别的我没有觉得是拐点。房价可能大家都有一个误解，认为局部房价跌了，整体房价就跌了。我们
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个大城市、
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个大城市都可以看到
1
、
2
、
3
月份房价都是高速上涨，都是
10%
多的两位数上涨。
尤其是一些二线城市涨势非常明显。
它充分表明了房地产产业是一个不可移动的产业。这个产品不是在山东卖
1
元，在河北还是卖
1
元，可以移动。因为不可移动，所以在地区差上显得很大。某些地区房价问题可能是供求关系发生了变化，或者短期政府政策导向造成一些变化，它不代表全国的情况。如果我们说房地产业出现拐点，应该是全国的情况、普遍性的情况。经济出现拐点，一个是向下的过程，一个是向上的过程，或者从突然向上变成突然向下。你看股票就是这样，突然向上、突然向下。但是房地产不是，房地产要看综合普遍情况。在多数指数里头房价指数只是其中指数之一，而不是全部的指数。十多项指数里头我们看到更多其他指数是上升的，比如土地量、供应量，比如竣工量、生产和其他的一些因素。我们现在大家所看到的只是部分地区交易量下降，部分地区的房价略有下降。这么两个指标，但是多数指标里其他指标都是继续上升的。我们看不出来，或者没有必要讨论拐点的问题。
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房价跌了要退房有损契约精神
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北京、沪、广州、深圳这四个城市房价到底有没有指标意义？或者说房价的大城市指标意义是不是成立？
这四个城市非常重要，这四个城市总量，从全国来说，东部地区占全国总量接近
60%
、
70%
。中部和西部地区加起来也就
30%
。所以从总量来说，这四个地区总量是很高。广州、深圳、上海、北京都加起来可能接近全国市场的
35%-40%
。所以它当然有一定的代表性。但是就行业而言，我还不这样认为。因为这些地区总量大是因为它的价格高，从销售总面积、从需求总量看，未必占这么大比例。比如投资或者销售额我可能都占到
30%
、
40%
，四个城市各占
10%
左右，可是面积不一定，有些房子额度上去，解决了更多人居住问题。我们更多从供给套数来说量的问题，如果这样算，中部和西部加起来的比例就要扩大，而不是投资比例的
30%- 40%
，如果按照供应数量来说也可能到
50%
、
60%
，这个情况不太一样。
我们更多关心的是有多少人能享受到住房，就是有多少套住房变成老百姓可以直接用的东西，这是最主要的。上海给出的信息是两个，一个信息是交易量在井喷，在
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月初，交易价格也在上升。另外一个信息是退房率比较高。这个是社会上讨论的房价增长的时候大家就去抢房子，迅速签合同。到房价跌的时候，很多人就愿意把房子退了。这是非市场化的一种概念。市场化最重要的的就是契约精神，如果我们契约不能成为一种法律必须执行的东西，双方必须守信的东西，中国永远不会有市场经济，因为你把市场经济的基础打破了。
我们回过头看本地的情况，最近出现深圳房价下跌，业主要求开发商补偿他们所购买房子的差价。股票下跌了，你有办法要求别人补偿股票下跌损失吗？股票和房子都是一个契约，你买中石油
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元，
30
元的时候谁给你补贴
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万元？为什么在股票市场可以实行这个游戏？而在房地产市场就不能实行这个游戏呢？市场契约是同等的，如果有质量问题或者开发商存在欺骗，这是法律另有规定，如果不存在法律另有规定的东西，你就要严格按照合同契约，我为什么要补偿？下一次涨价的时候你是不是给我补偿？那么多房子涨价，你并没有说我涨价了，我应该退给开发商钱，有这个道理吗？既然那一头不执行，这一头为什么要执行？如果严格按照这种办法，中国就不会有市场经济，因为你已经把市场经济契约精神彻底打破了。
企业就是一组契约的组合，如果大家都违约，我还要劳动法干嘛？还要吸引外资法干嘛？还要银行法干嘛？所有契约都是企业的一方面。更重要的是看我们有没有执行契约的精神。