阳光小区无“阳光”
近日，新城区阳光小区内议论纷纷，怨声载道，其焦点是对物业管理收费标准有看法，普遍认为“管委会”制定的收费办法和标准没有采用其他小区的单一面积收费，而是采用了面积和人口的混合收费，不符合物业管理收费的一般惯例，是“穷人替富人交费”。其具体办法是，按面积和人口各收取50%，每平米每年交1.5元，每人每年交77元。如每户均按3人计算，246平米的复式住户每年交费600元，折算每平米为2.44元，103平米的平层小住户每年交费386元，折算每平米为3.74元。
由于收费标准和办法制定不合理，目前拒交者的声音颇多，物业管理企业尽管采用了张榜限期收交和物业管理人员上门摧交等措施，但交费者除既得利益者外，却寥寥无几，给小区的物业管理造成了不少负面影响。笔者居于小区之内，耳闻目睹了一些情况，并认真分析了产生的原因，凭借一个普通*员的良知和对社会责任感，谈一点粗浅的认识和想法，希望心系广大民众的市领导给予重视和解决。
《国务院物业管理条例条例》规定，小区物业管理的一切事务应该有业主决定，业主享有参加业主大会、制定和修改业主公约及议事规则、选举业主大会及业主委员会、监督业主委员会工作等项权利；业主大会应采用集体讲座或书面形式向物业管理区内1/2以上的业主征求意见；业主大会选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用和筹集方案，必须经物业管理区内全体业主所持投票权2/3以上通过。但以上诸多权利，在阳光小区内并不是在“阳光”下进行的，存在着诸多不合理或者是“暗箱”*作的因素，这是收费办法制定不合理的内在原因。
首先，业主代表大会和业主管理委员会的产生，不符合法定程序。根据《国务院物业管理条例条例》，业主代表和业主管理委员会委员应广泛征求全体业主的意见，需经多数业主通过。但小区内业主代表的产生既没有召开1/2以上业主参加的业主集体讲座会，也没有向全体业主发放征求意见表，业主代表没有严格按《条例》规定的住宅套数确定，而是按楼号事先“钦定”的，一栋楼仅有一个代表，中小型住户的代表太少。
其次，业主大会和业主管理委员会不具备广泛的代表性。阳光小区内共有17栋楼398户居民，就是《国务院物业管理条例》所称的“业主”。众所周知，小区内一栋复式楼只有8户，共有80户；平层户型一栋少则24户，多者48户，共有318户。“钦定”的17个业主代表中，复式住户有10人，平层住户业主有7人。在9人的业主管理委员会中，复式住户委员7人，平层住户委员2人。很明显，替大多数中小型住户发言的业主代表太少，在物业管理政策制定上处于明显劣势。这样的业主代表结构和业主管理委员会具有代表性吗？能够在规则制定上代表318户中小型住户的利益吗？
第三，业主代表和业主管理委员会人员构成不能维护中小型住户的利益。在业主代表和业主管理委员会中，占绝对多数的复式住户代表，都是在酒泉具有一定影响力的头面人物，有退休或在职的市上领导，也有部门领导，在政策制定上，他们的声音具有绝对权威，对制定收费标准起决定性的作用。而中小型住户的业主代表，不仅人数少，职位也碑微，势单力薄，没有号召力，在业主代表大会和业主管理委员会中，起不到任何作用。
第四，业主代表大会和业主委员会没有充分发扬民主、遵照普遍惯例。制度是重要的，但制定制度的人更为重要。在阳光小区物业收费标准的制定上，虽然按照《条例》规定召开了业主大会，但代表中小型住户的代表势单力薄，决定了表决结果的不公正性。因为有多数代表复式住户的业主代表和业主委员，他们凭借其地位和特殊话语权，想方设法抛售和推销有利于大户型的收费办法，并不顾其领导尊严（包括地级干部在内），拍案叫骂，恶语中伤，说什么“你们怎么不买大户住，交不起物业费就搬出去”，骂持反对意见的是“目中无人”，等等。难道这就是领导和民主吗？世间哪有这种逻辑？有小区内住户反驳：“到底是大户型的复式住户交不起，还是中小型住户交不起，搬出去的应该是你们”。酒泉其他小区都是按面积收费的，阳光小区住了几个领导就特殊了，就一定要与众不同。早些时候，说是不按面积收，要按每户每月35元的标准收，因为大家反对没有通过，后又抛出了按面积和人口的混合收费标准。为什么按面积收费的惯例在北京、上海、兰州等大城市行得通，在酒泉的其他小区也能得行通，在阳光小区就不成了？
第五，收费标准和办法不符合有关物业管理服务收费规定。据省《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第三条规定，“各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。”第六条规定，物业管理“实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。”据小区住户了解，阳光小区物业管理收费标准目前还没有得到物价部门的审核备案，按现行的收费标准计算在每月每平米0.2元—0.31元之间，高于市内其他小区（一般为每月每平米0.2元）。这样的收费与提供的服务是否相称？是否符合酒泉的实际和物价部门的有关要求？
第六，阳光小区物业管理企业没有按规定实行公开选聘。根据《条例》规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。据部分业主代表（楼长）反映，小区内的物业管理企业，并没有通过招投标方式选聘，仍然是建设单位内定的，没有资质等级，也没有向小区居民告示业主委员会与物业管理企业的受聘合同，物业管理的合法性存在着诸多疑点需要向全体业主说明和解释。
第七，按人头收费的做法，不具有可作性。纵观各大中城市，物业管理费都是按面积收取，没有按人收费的做法，主要是按人收费作性太差。阳光小区规定：常住人口和暂住人口都是收费的对象，有住户如实申报交纳。比如：乡下父母农闲进城到子女家中住上三五个月、爷爷奶奶常带孙子一起住、家中用保姆、子女外地上学、工作在县市、没有户口居住的等等，这些情况如何摸清？有谁统计？怎样才能保证如实申报？有谁能保证没有营私舞弊的问题。
基于以上问题，笔者代表阳光小区内中小型住户的意愿，恳请陈市长能敦促有关部门解决以下问题：
1、按照《国务院物业管理条例》有关规定，广泛征求小区住户的意见，按户型结构和比例，推选10%的小区住户为业主代表，改选业主代表大会及业主管理委员会，真正成立能够维护最广大人民群众切身利益的业主代表大会及业主委员会，实现小区居民自治和物业的民主管理。
2、充分征求小区住户意见，由改选后的小区业主代表大会或业主管理委员会，按照“政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准”的原则，确定物业管理收费标准和办法，特别是要保证大多数中小型住户的合法权益。
3、通过招投标方式选聘有资质等级的物业管理企业负责小区物业管理活动，明确服务职责，定期召开业主代表大会和业主管理委员会，向小区住户公布物业收费用途，使小区各项管理民主、公开、透明，并力争建成全市标准化小区的典范。
作者： 阳光小区居民 2005-6-5 21:23:43